НДС 22%, эскроу и строительство: как работает освобождение

Многие считают, что при использовании эскроу подрядчик может не платить НДС. На самом деле это не так.
Участники процесса
Для применения освобождения от НДС подрядные работы выполняются в рамках взаимодействия трёх сторон:
Подрядчик — выполняет строительные работы.
Застройщик (214-ФЗ) — юридическое лицо, продающее дома или квартиры.
Физические лица (дольщики) — покупатели, средства которых проходят через эскроу-счета.

Как действует освобождение
Подрядчик выполняет работы для застройщика.
Застройщик продаёт объекты по ДДУ через эскроу-счета.
В этом случае подрядчик выставляет счёт без НДС, а застройщик реализует объекты с НДС 22%.

Особенности для ИЖС
Если подрядчик строит напрямую для физического лица, даже при использовании эскроу:
освобождение от НДС не применяется,
ставка НДС — 22%.

Вывод
Освобождение от НДС связано не с эскроу, а с тем, что работы выполняются для застройщика по 214-ФЗ с ДДУ.